Налоговый вычет при продаже квартир изменится с 1 января 2016 года

Что такое минимальный период владения?

Закон вводит в законодательство новое понятие — «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества». По сути, это срок, в течение которого недвижимость должна находиться в собственности, чтобы доходы от ее продажи не облагались НДФЛ. И составлять такой срок будет не три (как сейчас), а пять лет.

Однако, по некоторым объектам недвижимости минимальный срок владения останется прежним и будет составлять три года. Для этого должно соблюдаться хотя бы одно из следующих условий:

• право собственности получено по наследству или договору дарения от члена семьи или близкого родственника;

• право собственности получено в результате приватизации;

• право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Вместе с этим региональные власти получили право снижать минимальный предельный срок владения объектом недвижимости. Если в регионе этот срок снизят на один год, то не платить НДФЛ можно будет тем, у кого недвижимость была в собственности не менее 4-х лет. А вот повышать предельный срок владения субъекты РФ не смогут.

Когда начнут действовать новые правила?

Закон № 382-ФЗ п. 3 статья 4

Новые положения будут применяться только в отношении объектов недвижимости, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Это означает, что физическое лицо, которое купило квартиру в 2015 году и продало ее через три года, сможет по-прежнему не платить НДФЛ с полученного от продажи дохода.

Тот факт, что квартира будет продана уже после 1 января 2016 года, в данной ситуации значения не имеет.

Если же оформить недвижимость в собственность после 1 января 2016 года, то в целях налогообложения полученных от продажи доходов будет учитываться либо общий (5 лет), либо региональный (то есть сокращенный) «минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества».

Напомним, что дата приобретения недвижимости в собственность определяется в зависимости от основания для получения права эту собственности, например:

• если вы покупаете недвижимость, то срок нахождения ее в вашей собственности будет исчисляться с даты государственной регистрации (Свидетельство о регистрации права).

• если вы получаете недвижимость по наследству, то право на него возникает со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

Продажа недвижимости по заниженной цене

Если недвижимость будет продана ранее «минимального предельного срока владения», то продавцу потребуется уплатить с полученного дохода НДФЛ. Однако многим известны случаи, когда для снижения налога продавец договаривается с покупателем об оформлении купли-продажи объекта недвижимости по заниженной стоимости (и, зачастую, в «официальном» договоре устанавливается цена, которая в несколько раз ниже рыночной).

Данным законом законодатели попытались урегулировать эту ситуацию. И предусмотрели, что в случае продажи недвижимости ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, налоговой базой будет считаться кадастровая стоимость, скорректированная на этот коэффициент. Такой подход также будет применяться только по тем объектам, которые будут приобретены в собственность с 1 января 2016 года. И, кстати, региональные власти также смогут уменьшать коэффициент вплоть до нуля.

Налоговые вычеты

Для тех, кто продаст свое имущество ранее обозначенных выше сроков, законодатели сохранили возможность получения имущественных вычетов.